2020年是房地产服务业辉煌的一年。2021年，规模扩张已成为其发展的重要战略方向。

特别是2021年1月，住房建设部等10个部门联合发布了"关于加强和改进住宅物业管理的通知"，鼓励合格的物业服务企业向养老、儿童保育、家政、文化、卫生、房屋经纪、快递等领域推广，探索"物业服务+生活服务"的模式。

物业服务+生活服务"的想象空间进一步开放，未来行业可能容纳的细分轨道数量将继续增加，市场空间将进一步扩大。

根据克里CPIC的数据，2021年3月，房地产服务公司扩大了633家新的50家公司，比2月份增长了40.97%。从1月到3月，共有1510家新的房地产服务企业加入到前50家房地产服务企业中。

在新一轮物业服务企业的扩张中，绝大多数物资企业全面开辟了多元化的发展道路，办公已成为企业外部的重心。

值得注意的是，根据以关联开发企业新售前面积为基础的相应物业服务企业内部改造项目规模的计算数据，物业服务企业的整体售前转换面积高达1500万，比2月份增长了133%，而内部住房仍然是扩大物业服务企业规模的重要支撑。

01物业服务企业加快征地

2020年以来，有18家物业服务企业进入资本市场，比以往任何一年都多。新年初，住房建设部和其他10个部门联合发布的"关于加强和完善住宅物业管理的通知"，进一步开辟了"物业服务+生活服务"的想象空间。

物业服务企业正在加快对生活服务领域的渗透。据国家统计局统计，到2020年，全国消费品零售总额达到39万亿。如果房地产服务企业提供的生活服务达到5%，市场容量将高达1.95万亿。

柯瑞房地产管理数据显示，到2020年，有25家物业服务企业的合同规模超过1亿家，20家物业服务企业在管理规模上超过1亿家，在管理规模方面，TOP 30门槛已达到5839万平方。

从管理规模上看，石茂服务、许辉永盛服务、建筑业新生命、蓝光佳宝服务等众多明星企业，已从过去数千万人次中迅速突破一亿，实现跨越式增长。

在疫情引起的企业改组中，大型国家品牌企业和区域品牌企业将成为最大的受益者。在品牌积累的基础上，品牌企业将继续扩大其在股票市场和增量市场上的领先优势，龙头企业的规模有望继续保持快速增长。就管理规模的口径而言，预计行业第一家将超过7亿平方米，前5名的门槛预计将超过4.5亿平方米。

此外，传统的非市场物业服务企业也加快了"抢地"的结束，如恒大地产表示，2021年将以每月3000万元的速度增长，在管理规模上以2021年恒大物业2021年的规模将超过6亿元。

02新扩容至集中

2021年，每家地产企业在年初积极开业和扩张，市场分化加剧。在1月至3月公开市场中标的数据中，新增50家企业共1510家，其中3月份最高的为633家，占第一季度新扩张的42%。

3月份，扩建项目达到20个以上，即高雅生活、投资积累、融资服务、田园服务、绿城服务和色彩生活，占总扩建项目的32.54%，新扩建项目占42.97%。

其中，雅人寿以稳定的投资能力，连续2月份在新扩建项目中位居榜首。3月份新增50个新项目，总规模超过600万个。

03办公室成为企业的重心

CPIC数据显示，各大地产企业正开始探索多种经营形式，许多物业企业为了争夺大规模资源，在2021年年初设定了更高的目标，如恒大地产向市场发布了"军事令状"，并发布了两大评估目标：第一，今年增加每月扩大管理面积3000万平方米，第二，季度净利润比去年全年净利润高出50%以上。

受母公司相关业务的影响，主要物业企业开始以商业、办公、公共建筑、风景名胜区、医院、生产城市等非住房形式经营。

3月份，物业服务企业加大了前50强企业的扩张力度，新投资项目主要集中在写字楼、住房形式，占50%以上。其中办公项目比例最高，高达31.52%，比2月份下降2.58个百分点，其次是住宅行业，比2月份增长24.22%，比2月份增长1.12个百分点。公共建筑形式的比例与学校形式相当，约为8%至9%。

数据显示，2月和3月的比例趋势非常相似，总的来说，绝大多数房地产企业已经全面开辟了多元化的发展道路。例如，绿色城市服务、公共数据统计显示，3月份，其主要新增26个项目，包括办公、公共建筑、学校、商业、住房等业务形式，主要是办公。

04内部转型仍是规模扩张的重要支撑

根据相应物业服务企业内部转换项目规模的计算数据，以关联开发商的新售前面积为基础，预计前五大企业将在3月份为田园服务、万象云、保利地产、许辉永盛服务、融资物业等新增内部转换住宅规模，其房地产母公司将新增20家房地产公司。

据统计，在30家与开发企业有关联的房地产公司中，有2家预计将增加100多万平方米的内部改建住房面积，占总面积的18%；13家房地产企业预计将增加500000平方米以上的内部改建住宅面积，占总面积的64%。

根据cpic的数据，3月份TOP 30的总售前转换面积高达1500万平方米，比2月份增加了133%，平均500000平方米的新售前转换面积和237100平方米的TOP 30门槛。内部住房仍然是扩大房地产服务企业规模的重要支撑。

预计於二零二一年三月加入地产企业的新改建住宅楼宇面积统计数字

物业服务企业的差异化趋势开始显现，龙头企业无论是扩张速度还是规模领先优势都是明显的，对于物业服务企业的母公司而言，其住房新投资优势明显，并受到房地产开发的巨大影响，其他企业的多元化趋势明显，其中办公、学校、公共建筑等所占比例较高。

与此同时，并购仍然是房地产企业获得更大市场规模的有效途径之一，比如今年2月，碧桂园服务公司收购了64%的Blu-广嘉宝服务。预计明年的规模仍将是房地产企业的核心目标。