2020年下半年，随着经济秩序的逐步恢复，部分地区的房地产市场再次回升，监管部门再次重申："我们坚持短期内不应以房地产作为刺激经济的手段。"同时，住房企业的融资规则在近两年后正式试行，住房企业资金得到严格控制，债务处置压力大大提升。

对此，业内人士表示，在中国经济结构转型升级和"是否生存"的背景下，房地产业的流动性控制将成为规范，在高压力下，资金获取能力将成为住房企业评估的关键，因此，规模较小的住宅企业将放缓其增长和稳定发展，而规模大、资金充裕的住宅企业将继续加快项目的落地，在此背景下，房地产行业可能会集中精力。

业绩放缓"和"增加收入而不增加利润"成为主流

国家统计局的数据显示，2020年1月至6月，全国商品房销售额为6.69万亿元，比去年同期下降5.4%，比第一季度下降19.3个百分点。

壳牌研究所(Shell Research Institute)高级分析师贾萨沙表示，2020年上半年，中国前100家房地产公司的销售额同比下降3.2%，表现优于全国整体水平。梯队观、碧桂园、恒大、万科三大房地产企业上半年的业绩仅为正增长，业绩同比增长3.1%。

贾表示："首席企业的良好销售来自恒大的全国促销活动。"今年上半年，由于恒大在全国范围内的推广，销售额增长了23.8%，而上半年在碧桂园和万科的销售额分别比去年同期下降了5.3%和4.0%。此外，大多数住房企业的增长率也显著下降。具体来说，除上述3家企业，以及第二、第三梯队和前50名住宅企业外，第二和第三梯队的业绩增长率分别为-8.3%、-0.3%、-5.3%和-9.0%。前50名住房企业业绩下降最为明显，而前50名住房企业在突发疫情影响下的生存考验更为严重。

贾萨沙说，虽然这一流行病是房地产公司增长下降的"加速器"，但实际上，住房公司已经进入了业绩增长放缓的阶段。报告显示，33家样本住房公司宣布了2020年的销售目标，目标增长率从2019年的16%降至12%，而设定的目标更为保守。截至8月，销售业绩的平均目标率仅为59%。

在疫情下，上半年样本住房企业"不增加利润"成为主流，据贾萨沙介绍，从70家样本住房企业的数据来看，其中16家"收入减少、利润减少"，占样本总量的22.86%，占样本总量的22.86%，占样本总量的63%，成为上半年住宅企业的主流趋势。

中信建设投资公司(Citic Construction Investment)分析师朱锦表示，由于疫情的不利影响，今年公布的业绩增长速度是近几年来最慢的，整个行业的结算利率和净利率均有所下降。具体来说，据其118家A股上市住宅企业统计，2020年上半年总收入为1.10698万亿元，比去年同期增长5.9%，比2019年年中下降15.5%；返母净利润824.5亿元，比去年同期下降17.4%，增长率比2019年年中下降40.5%。其中，20家企业实现了业绩增长，占16.9%，亏损企业26家，比2019年上半年增长6家。

朱锦说："从利润率的角度来看，上半年118家A股上市住宅企业的毛利率为25.3%，比去年同期下降了4.1个百分点，实现了9.5%的净利率，与去年同期相比下降了2.4%。与此同时，28只香港股票的毛利率达到27.5%，比去年同期下降3.9个百分点，净利率为10.1%，比去年同期下降2.3个百分点。

朱锦表示，随着融资成本的上升和土地价格的上涨，今年上半年住宅类股和 A 股上市房地产公司的毛利率和净利润率均有所下降。他认为，毛利率下降的趋势在房地产行业是不争的事实。

库存增加，交易放缓。

义州研究所的最新报告显示，房地产市场连续三个月处于 "供过于求" 的状态。1 月至 8 月，全国 100 个城市新建商品房存量 4.8438 万平方米，比上年同期增长 0.8%，比去年同期增长 7.5%。到 8 月份，100 个城市新建商品房供应量为 5748 万平方米，成交量为 5341 万平方米，也呈现出供过于求的局面。

这意味着，在过去三个月里，全国有 100 个城市出现了 "供过于求" 的趋势。义州研究所智库中心（Center for 智囊团）的研究主任严跃进表示，过去三个月，全国 100 个城市的库存环比上升，这与全国各地项目供应速度加快有关。此外，近期二线城市监管和控制的收紧，也导致库存同比增长。

到 8 月底，100 个城市中有 69 个城市的库存同比增长。从一、二三线来看，新建商品房的总存量分别为 2958 万平方米、2.4993 万平方米和 2.0487 万平方米，同比增长 11.7%、11.8% 和 2.1%。

具体来说，新建商品房存量的快速增长速度分别为：清远市 106%，日照 85%，郑州 79%，杭州和青岛 55%，青岛 55% 和 51%。按产销比计算，包头 35.7 个月，日照 34.7 个月，漳州 34.1 个月，景德镇 31.1 个月，三亚 28.9 个月，北海 28.1 个月。

严跃进说，目前全国房地产市场总体上处于复苏状态，消除库存的压力预计还会进一步释放。不过，我们也应该看到，近期一些城市的购房政策，部分银行贷款也有收紧的趋势，这是后续行动中需要防范的风险。为了消除库存，不仅要引导合理的刚性需求，改善需求的引入，还要打击对各种投资投机的需求。

的确，中原地区的房地产数据显示，8 月份全国房地产市场交易量同比增长，9 月份市场继续保持高位运行。9 月初和 9 月初，市场整体活跃。30 个热点城市售出了 1215 万平方米商品房，较 8 月份同期增长 5.6%，较 2019 年同期增长 26%。

张大维表示，过去一周，房地产市场数据已大幅回升，环比增幅超过 10%。广州是复苏最为明显的地区，较去年同期增长 40%，北京、深圳的表现也显著提高。

然而，值得一提的是，尽管同比增长很明显，但从一个月的角度来看，一些城市的二手房交易量已经下降。上海义州房地产研究所研究员王宁表示，今年 9 月上半月，13 个城市的二手房成交量较前一个月有所下降。原因是上一时期对一些新兴城市的监管已大幅收紧，二手房成交量已经回落。

王宁说，金华、杭州和其他城市的营业额在本月上半月显著下降。其中，南京、无锡、杭州等地于8月出台了进一步收紧房地产市场的相关政策；例如，南京采取了"限价限价"、"无锡"等相关政策，加大了第二次住房贷款的首付力度，加大了对离异家庭购房的限制，杭州加强了对住房租赁资金的监管。因此，无锡、南京和杭州的营业额分别下降了11.9%、12.3%和36%。

债务监管在议事日程上

日前，中央银行与住房和建设部一道，在与住房建设部广泛磋商的背景下，制定了重点房地产企业资金监督管理办法。中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功生表示，近两年来，住房企业资本监管规则的制定是房地产市场长效机制建设的重要组成部分，也是房地产金融审慎管理体系的重要组成部分。

据报道，"三条红线"是：扣除预收后，住房企业的资产负债率不超过70%；住房企业的净负债率不超过100%；住房企业的"现金短债比率"小于1；根据这三项指标，如果上述三项指标均"上线"，就不应增加利息负债；如果三项指标中有两项指标"上线"，则利息负债年增长率不应超过5%；如果只有一条"步进线"，息债的年增长率可放宽至10%；若上述三项指标均符合监管水平的要求，则可将生息负债的年增长率放宽至15%。

比如，从微观层面看，有利于房地产企业形成稳健的金融政策预期，合理安排自身经营活动和融资行为，纠正部分企业盲目扩张经营行为，稳中求远，增强自身抗风险能力这一制度建设的目的是增强房地产企业融资管理的市场化，规范性和透明度。"潘功胜表示，从宏观层面看，有利于促进房地产业长期稳健运行，也有利于防范和化解房地产金融风险，促进房地产市场持续稳定健康发展。

中国银行研究院宏观观察报告显示，由于房地产调控力度加大的原因，房地产融资政策调整的主要原因是个别城市房价的不合理上涨，在实体经济发展的总体困境中，个别城市房地产市场过热造成了不利的社会影响，同时也增加了"虚幻"资金的风险。

中国银行研究所(Bank Of China Research Institute)研究员李培加表示，过度杠杆化一直是房地产企业发展中的一大隐患，并增加了潜在风险。自2018年以来，在实施"住房和住房"、"防范和化解金融风险"等宏观调控政策的背景下，国民经济各部门的杠杆率稳步下降，但房地产企业的杠杆率较高，是所有行业中杠杆率最高的行业。

根据国家统计局的数据，2018年工业部门的平均资产负债率为59%，而房地产行业的平均资产负债率为79%，高于工业部门的22.6个百分点、普通设备的53.4%和汽车制造业的59.2%。

A股上市房地产开发商的资产负债率逐年攀升，从2007年的62.8%上升到2020年第一季度的80.5%，远高于2000年底的55.9%，远远超过资产负债率的40%至60%的合理区间，"Li说。

自2020年以来，虽然进行了总体调整，但总体来看，住房企业债券发行的规模和速度并没有下降。中原房地产研究中心的统计数据显示，今年9月中旬和上旬，国内外对住宅企业的融资出现了大幅增长，国内债券发行量超过304.8亿欧元，比去年同期的207.1亿美元增长了47%。7月份的融资井喷数据仍在继续。

在资金紧张的背景下，行业集中度进一步加大。贾萨沙说，今年上半年，各阶层的集中度增加了2%至3%，在产业周期和突发事件的双重影响下，中小型住宅企业明显缺乏抵御风险的能力，而大型住宅企业则在国家布局和多元化发展中体现了区域抗风险和商业反风险的优势。