上半年，房地产市场销售低迷，房地产企业受到影响，房地产开发投资一路飙升，房地产市场的资金链受到压力，金融风险不断上升。最近，住房建设部和中国人民银行在北京召开了一次重要的房地产企业论坛，首次提出了房地产融资的量化监管要求。

近日，住房建设部和中国人民银行在北京举行了一次重点房地产企业座谈会，引起了对房地产融资 "三条红线" 的广泛关注。

不包括预收 "，资产负债率超过 70%，净负债率大于 100%，现金短期负债率不到两倍，" 三条红线 "直接指向住房企业的融资，社会各界普遍将这一政策理解为住房企业的" 购买限制 "。

在新的调控政策下，住房企业很难随心所欲地 "买房"，而房地产市场的其他风景线却最终迎来了销售不佳、投资热的局面。

销售受到影响，住房企业面临退货压力

受疫情影响，今年上半年代理销售业务受到很大影响。"近日，一位京津冀房管局销售总监告诉记者，受疫情影响，公司的年度销售目标可能难以实现。为了弥补销售缺口，公司正计划" 以价换量 "。

数据显示，从 1 月到 6 月，全国 90% 以上的住宅企业未能实现半年销售目标，其中包括万科、龙湖、碧桂园、荣创等主要房地产企业，其中一些甚至达不到 30%。

如果你卖不出房子，房地产公司很难得到退款。如果你建造的房子只能握在你的手里，而你不能把它换掉，那就是一堆加固的水泥。" 北京市朝阳区大港路一家房地产公司负责人告诉记者，住房企业销售计划的制定与回报需求密切相关，销售目标虽未实现，但退款目标尚未完成，一旦还款目标未能实现，将直接影响到偿付能力。

北京一家商业银行负责人告诉记者：" 房地产开发是通过融资来实现的。过去，房地产热是因为融资容易，出售房屋也容易，资本链流通。现在如果有回报问题，债务问题将是非常致命的。

长期以来，房地产作为资本密集型产业，发展高负债是实现高增长的重要手段。近年来，房地产融资受到严格控制，在融资渠道萎缩的环境下，住房企业增加了外债的发行。数据显示，从 2019 年下半年到今年年初，住房公司的海外债券发行规模比去年同期增长了 70.98%。其中大部分是短期债务，9 月份后迎来第一次高峰，到 2021 年 6 月，住房公司将积累 1.5 万亿元人民币的到期债务。

住房企业不担心资金，调控有的放矢

然而，资金链上的巨大压力似乎并未影响住宅企业的发展投资。自今年 3 月以来，随着疫情的影响逐渐消退，房地产开发投资增速停止下降和反弹，到 7 月份已连续五次上涨。

国家统计局公布的数据显示，1 月至 7 月，全国房地产投资 7.5325 万亿元，比去年同期增长 3.4%。7 月份房地产开发投资一个月增长 11.7%，增速继续加快。

与此同时，房地产投资的普及开始影响市场销售价格，部分地区房价迅速上涨。今年 7 月，银川新房价格继续走高，上涨 2%，连续三个月领涨，唐山等城市也继续保持大幅上涨。