日前，住房建设部和中国人民银行在北京召开座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，形成重点住房企业资金监管和融资管理制度。据介绍，住房企业融资管理的明确新规则是：排除预收后，住房企业的资产负债率不得超过70%，住房企业的净负债率不应超过100%，住房企业的"现金短债比率"应小于1，这也是业界多次流传的"三条红线"。此外，卖地比率是否过高及营运现金流量情况，亦会作为监管机构研究的重要指标。

这次会议公布的住房企业金融监管新规定，体现了房地产监管的新思路。

首先，过去的房地产调控从需求侧入手，如政策限购，调整房产首付贷比例，调整房贷利息和房产交易环节税收等方式来调控房地产市场的买方市场。"如果只从买方市场进行调整，而放松卖方市场的调整，使调控效果大打折扣，同时增加房地产企业负债率和整个房地产行业产能过剩等问题，不利于房地产调控长效机制的形成但是，作为市场化程度较高的房地产行业，只有一家可买，买卖双方决定了市场的稳定发展。因此，房地产调控需要从主要调控买方市场向买卖双方进行调控转变，以寻求调控的实效。

其次，在坚持"住宅是否投机"的前提下，房地产市场应从供给方面进行调控，更有利于实现房地产市场"稳定地价、稳定房价、稳定预期"的目的，特别是监管机构新规划的"三条红线"，既是监管约束指标，又是预期的指导性指标，具有较明显的调控效果。

根据2019年的财务数据，天峰证券按三项标准将50家高销量住宅企业划分为三类，其中14家同时踩上"三条红线"，10家住宅企业同时走上两条红线，14家住宅企业走上红线，12家住宅企业同时不走红线。

他说："很明显，这些红线房屋公司会按照新规则的规定，逐步减低财务杠杆，以达到合规运作的目的。"通过这种方式，住房公司被迫主动降低杠杆和库存。从目前披露的信息来看，如果部分住宅企业"上线"，上述三项指标都不能再在金融或债券市场筹集资金，利息债务不得增加；如果两项指标"上线"，息债年增长率不得超过5%；如果只有一条"步进线"，则年息债务增长率可下调至10%。如果所有指标都符合监管要求，那么生息负债的年增长率可降至15%。

对于符合新融资规则条件的住房企业，今后将按照新规则的要求收购土地开发房地产，反映出预期的"三条红线"的指导性作用。此外，在监管红线指数约束和预期的指导下，一些住房企业今后不能通过银行贷款或负债来"向城市各地筹集资金"，以防止所谓的"新地王"炒作炒作等影响购房行为和预期的约束手段，约束手段强烈。

最后，在住房企业融资监管的"三条红线"约束下，一些住房企业被迫以房地产销售为主要攻击方向，真正推动住宅企业回归到开发和销售产品的"实体"功能，从而在降低杠杆作用的同时增加市场供给。特别是对于财务杠杆过高的住房企业，通过多种营销手段促进商品房的销售，增加企业的现金流。这对于购房者来说，将获得红利，以降低购房成本，尤其是第一套刚性需求的购房者首先会尝到新鲜的味道，这符合房地产调控的目的。

当然，在供应方监督住房企业的融资行为的同时，消费者方面的监管措施仍需同时跟进，双管齐下的做法将形成一种共同的监管力量。例如，对多套住房的业主严格执行购买限制等政策，以防止买方的市场投机。